Au cours des dernières décennies, il a été gravé dans l’esprit de la plupart des gens que l’Afrique est un continent de détresse économique et sociale en proie à des conflits constants, ses institutions étant en proie à la corruption et manquant de gouvernance. Cela pourrait être vrai pour la poignée d’États défaillants d’Afrique qui existent certainement, mais ce n’est pas le cas pour la plupart des nations du continent, qui bénéficient en fait de progrès politiques et économiques robustes et sont de loin plus nombreuses que les quelques pays du chaos.
Nombreux sont ceux qui commettent l’erreur de sous-estimer le continent, notamment en termes d’opportunités d’investissement, par exemple dans l’immobilier. Oui, les marchés immobiliers africains sont traditionnellement à la traîne par rapport à ceux des économies développées et de la plupart des économies en développement, et le niveau d’investissement immobilier en Afrique subsaharienne est encore relativement faible, tandis que l’exploitation des opportunités potentielles peut parfois être relevée par des défis pratiques.
Néanmoins, la majeure partie de l’Afrique ne reste pas immobile, mais progresse sur l’échelle du développement à un rythme impressionnant.
« La croissance économique de l’Afrique a commencé à s’accélérer au tournant du siècle, après plusieurs décennies de stagnation économique », explique Peter Welborn, responsable Afrique de la société immobilière Knight Frank. « Depuis 2000, l’Afrique affiche une croissance moyenne de plus de 5 % par an. Les grandes économies émergentes de cette région, telles que le Nigéria, le Kenya, l’Angola et l’Éthiopie, sont de plus en plus les principaux moteurs de la croissance du continent.
“La Tanzanie, le Rwanda, la Côte d’Ivoire et le Sénégal sont également devenus des artistes vedettes.”
Il y a quelques facteurs qui stimuleront le secteur immobilier africain à moyen terme. L’un est le boom démographique du continent. La population de l’Afrique s’élève actuellement à plus d’un milliard et devrait atteindre 2,4 milliards en seulement 40 ans. Cela signifie que dans les décennies à venir, des centaines de millions d’Africains auront besoin de toits supplémentaires au-dessus de leur tête.
“Cette croissance démographique est la principale raison sous-jacente de l’énorme demande de logements et de biens immobiliers à travers l’Afrique”, déclare John-Paul Iwuoha, fondateur et directeur de Smallstarter Africa, une communauté d’investissement et d’entrepreneuriat basée à Lagos, au Nigeria. Qualifiant l’Afrique de “marché immobilier le plus en vogue au monde”, Iwuoha souligne le grand nombre de personnes migrant vers les zones urbaines à la recherche d’emplois et d’opportunités commerciales.
“Selon les estimations actuelles, 300 millions d’Africains supplémentaires deviendront des citadins et des citadins d’ici 2030”, déclare Iwuoha.
Développeurs GCC
Cela intéressera non seulement les investisseurs immobiliers privés, mais également les développeurs du CCG. De plus, les gouvernements ne font pas assez pour résoudre la pénurie de logements, qui offre des opportunités aux promoteurs privés et aux investisseurs étrangers. L’essor de la classe moyenne urbaine et le nombre croissant d’expatriés attirés par la croissance économique rapide encouragent également le développement de commerces de détail et de bureaux modernes dans de nombreuses grandes villes d’Afrique.
“Le secteur du commerce de détail se développera rapidement à mesure que les populations croissantes et une classe moyenne en plein essor exigeront de plus grands volumes de biens plus variés”, déclare Ilse French, responsable de l’immobilier en Afrique au sein du cabinet de conseil PwC. “Le besoin de diversification économique soutiendra l’expansion des secteurs autres que les ressources et les opportunités d’investissement se présenteront grâce à une augmentation de la demande de biens immobiliers de ces secteurs.”
Selon Welborn, en Afrique, la chute mondiale des prix du pétrole a été compensée par d’autres industries. “La demande immobilière émanant des compagnies pétrolières et du secteur de la fourniture de services associés s’est atténuée sur tous les marchés africains tirés par le pétrole”, a-t-il déclaré. « À l’inverse, dans le secteur du commerce de détail, la demande à travers l’Afrique de la part de la classe moyenne croissante a continué à créer une augmentation marquée de l’activité, en particulier dans les pays francophones. Cette augmentation de la demande des locataires a encouragé la proposition de nouveaux programmes. Abidjan, la capitale économique de la Côte d’Ivoire, est un très bon exemple où les schémas proposés sont soutenus par des investisseurs offshore.
Les plus grandes villes d’Afrique subsaharienne comptent actuellement parmi les zones urbaines à la croissance la plus rapide au monde. Les prévisions de l’ONU indiquent que les populations de Lagos, Kinshasa et Luanda augmenteront toutes de plus de 70 % au cours de la période 2010-2025, tandis que Dar es Salaam, Kampala et Lusaka devraient doubler de taille. Lagos a déjà dépassé Le Caire en tant que plus grande ville d’Afrique, et sa population pourrait atteindre près de 40 millions d’ici 2050, ce qui en fait une véritable mégapole mondiale.
Cela crée déjà des pénuries et un impact considérable sur les prix de l’immobilier. « Les loyers des bureaux de premier ordre à Luanda, en Angola, sont parmi les plus élevés au monde à 150 dollars[Dh551] par mètre carré par mois », explique Welborn.
Selon PwC, les autres principaux moteurs de croissance du marché immobilier africain sont l’industrialisation en cours, qui est financée par des investisseurs étrangers, à savoir la Chine, et la croissance du commerce et des investissements intra-africains.
Passer au vert
De nombreux promoteurs en Afrique adoptent également des pratiques de construction modernes, y compris des technologies respectueuses de l’environnement telles que l’intégration de bâtiments solaires, des stratégies de construction sensibles au climat, des matériaux de construction renouvelables, le recyclage et la réutilisation, des matériaux de construction écologiques, une conception à faible coût et l’utilisation d’une conception innovante. outils. Cela se voit, entre autres, dans les nouveaux développements urbains tels que One Airport Square au Ghana, Konza City au Kenya, Eko-Atlantic au Nigeria et Roma Park en Zambie – ces pays ont également les marchés immobiliers les plus progressistes d’Afrique aux côtés de l’Afrique du Sud. , Angola, Mozambique, Tanzanie, Namibie et Maurice, selon PwC.
En outre, le Nigéria est désormais reconnu comme la plus grande économie d’Afrique en termes de PIB actuel, devant l’Afrique du Sud et l’Égypte. Les grandes villes des pays africains à croissance rapide continueront d’attirer de plus en plus de personnes, entraînant la croissance du marché immobilier. Par conséquent, l’abordabilité pourrait devenir un problème, entraînant une plus grande densité urbaine et des appartements plus petits. Les développeurs qui réussiront sont ceux qui sont innovants et efficaces dans la façon dont ils conçoivent et construisent des biens immobiliers. À cette fin, les techniques de construction telles que les bâtiments préfabriqués et l’impression 3D offrent un nouveau potentiel de développement rapide, bon marché et respectueux de l’environnement.
Défis et risques
Il reste cependant à dire que de nombreux pays africains restent des endroits difficiles pour faire des affaires en général, sans parler d’investir dans l’immobilier. Selon le rapport Doing Business 2016 publié par la Banque mondiale, pas moins de 21 pays africains figurent parmi les 30 pays les moins prêts pour les affaires dans le monde. En ce qui concerne les États subsahariens, seuls trois ont une cote d’investissement à long terme favorable : le Kenya, l’Afrique du Sud et la Tanzanie.
Cependant, cela ne signifie pas nécessairement que les investisseurs immobiliers doivent généralement éviter le continent, mais plutôt se préparer et obtenir une assistance locale pour mener à bien les transactions.
« Les marchés immobiliers africains nécessitent une navigation prudente et les investisseurs et entreprises internationaux attirés par les progrès récents de l’Afrique doivent regarder au-delà de l’histoire de la croissance macro et comprendre le micro environnement des marchés individuels », déclare Welborn.
Il admet que, selon les normes mondiales, la plupart des marchés de l’investissement immobilier en Afrique sont quelque peu opaques et plutôt petits. “Mais il existe des opportunités à travers l’Afrique pour le développement de propriétés bien situées et bien planifiées adaptées à la demande du marché local”, dit-il. « Le besoin d’immobilier commercial et résidentiel de haute qualité ne fera qu’augmenter à mesure que les économies de l’Afrique subsaharienne prendront de l’importance sur la scène mondiale.
“Le défi pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs de s’assurer que l’impact et le calendrier des projets d’infrastructure prévus sur la croissance de leur capitale sont pleinement compris. Le timing et le mix d’utilisation étant un élément clé pour assurer un réel succès.
L’importance d’un partenaire local pour investir dans l’immobilier africain est probablement plus grande qu’ailleurs. L’Afrique compte 54 pays très différents avec des systèmes juridiques différents et des modes de conformité différents à ces systèmes. Il n’y a en effet pas de réponse simple à la question de savoir quels pays sont les meilleurs pour investir dans l’immobilier. De plus, la sécurité juridique peut être un problème dans les pays politiquement instables ou les pays dont les politiques gouvernementales changent fréquemment, ce qui nécessite des considérations juridiques complexes en ce qui concerne les droits de propriété et les réglementations en matière d’investissement, ainsi que les stratégies de sortie. Enfin et surtout, la volatilité des monnaies locales par rapport au dollar américain doit également être prise en compte.
D’autre part, ces risques doivent être mis en balance avec des récompenses importantes. Les rendements des investissements immobiliers dans les économies en expansion rapide d’Afrique dépassent considérablement ceux réalisables sur la plupart des autres marchés immobiliers mondiaux. Les fonds immobiliers internationaux avec une exposition plus élevée à l’Afrique prévoient pas moins de 20% de rendements annuels nets en investissant dans des centres commerciaux, des immeubles de bureaux ou des complexes industriels dans les pays d’Afrique. Et parce que le continent a tellement de retard à rattraper, les opportunités s’étendent à presque tous les secteurs et segments de marché. La demande d’espaces commerciaux, de bureaux et industriels de haute qualité continue de dépasser l’offre alors que les locataires internationaux et locaux continuent de surfer sur la vague de nouvelles opportunités économiques.
En outre, le déficit massif de propriétés résidentielles à travers le continent signifie des opportunités de développement privé à grande échelle, et le manque de fonds publics pour de tels projets offre une large plate-forme pour les partenariats public-privé. En dehors de cela, l’évolution du comportement des consommateurs et l’augmentation du pouvoir d’achat créent une demande pour différents types de biens immobiliers, ouvrant la voie à des promoteurs plus spécialisés et à des investisseurs de niche sur le marché.
“L’appétit pour le risque reste une considération importante pour tout investisseur en Afrique, mais pour ceux qui peuvent accepter et gérer ces risques, le bon investissement offre des récompenses importantes”, déclare French.
Crédit : Par Arno Maierbrugger
